פסק-דין בתיק ע"א 1818/08

השופט ח' מלצר:

1.           לפנינו ערעור על פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי תל אביב-יפו (כב' השופטת ע' ברון), בגדרו ניתן למשיב 1 (להלן: המשיב) סעד הצהרתי, לפיו הוא בעל זכויות החזקה והבעלות במגרש מסוים ביישוב ג'לג'וליה.

תובענת המשיב ותמצית העובדות הצריכות לעניין

2.           המשיב הגיש בשנת 2003 תובענה נגד המערערים (בתחילה - לבית משפט השלום בכפר-סבא, ולאחר מכן הועבר הדיון בתובענה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו). בגדר התובענה עתר המשיב, בין היתר, למתן סעד הצהרתי לפיו הוא בעל הזכויות במגרש מס' 10 בחלקה 3, גוש 7506 שבג'לג'וליה (להלן: מגרש 3/10), ולמתן צו מניעה קבוע, שיאסור על המערערים מלהסיג את גבולו הנטען של המשיב בנכס האמור.

3.           להלן יפורטו הנתונים העיקריים הדרושים לענייננו, אשר הוצגו לפני בית משפט הנכבד קמא במהלך הדיון בתובענה, ואשר ככלל אינם שנויים במחלוקת.

4.           המערער 1 (להלן: המערער), יחד עם בני משפחתו, הם הבעלים של עיקר הזכויות בחלקות 3 ו-5 בגוש 7506, שבג'לג'וליה. המשיב הוא הבעלים של עיקר הזכויות בחלקה 6, באותו גוש. מגרש 3/10, שבלב המחלוקת שבין הצדדים, הוא חלק מחלקה 3, ובעלי הדין חלוקים בשאלה מי הוא בעל הזכויות הנכון באותו מגרש. מסיבות שיבוארו מיד בסמוך, נכרך גורלו של מגרש 3/10 בגורלו של שטח אחר, שבתחום חלקה 6, המכונה "המשולש", שאף הזכויות בו הן במחלוקת. נתאר איפוא ראשית את מיקומם הגיאוגרפי של שטחי המחלוקת ואת הרקע למאבקי הזכויות בהם.

5.           מגרש 3/10 מצוי בחלקה הדרום-מזרחי של חלקה 3. מדרום לחלקה 3 שוכנת חלקה 5, ומדרום לה - חלקה 6. כביש רחב חוצץ בין חלקה 5 לעיקר שטחה של חלקה 6, אולם שטח קרקע מסוים ונעדר מספר של חלקה 6, הוא "המשולש", שצורתו אכן כשל משולש, נותר "כלוא" מעברו הצפוני של הכביש, בצמוד לחלקה 5. אין חולק שבעבר היה המערער (עם אחרים) בעליה של חלקה 3 כולה, לרבות מגרש 3/10, והמשיב היה בעליה של חלקה 6 כולה, לרבות "המשולש". 

6.           בשנת 1976 ביקש המערער לבנות בית מגורים על מגרש מסוים בשולי חלקה 5, הגובל ב"משולש". בקשתו זו נדחתה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, שבתחום אחריותה מצוי גוש 7506 (להלן: הוועדה המקומית) כיוון שייעוד החלקה היה חקלאי. בשנת 1978 המליצה הוועדה המקומית לוועדה לשמירה על קרקע חקלאית (לטענת המשיב - עקב יוזמה של המועצה המקומית ג'לג'וליה, שהמערער עמד אז בראשה) על קבלת תכנית מיתאר מסוימת, שבמסגרתה ישונה ייעודם של המגרש ושל קרקע נוספת, מקרקע חקלאית - למגורים. אף שתכנית זו לא הופקדה, החליטה הוועדה המקומית להעניק למערער היתר בניה כבקשתו, אך זאת בכפוף ל"השלמה" של מגרשו בדרך של רכישה כפויה של שטח המשולש מן המשיב, כך שהבניה תיעשה בשטח הכולל הן את מגרשו של המערער (הוא חלק מחלקה 5, שבבעלות המערער ואחרים), והן את המשולש (שהוא חלק מחלקה 6, והיה בבעלות המשיב). המערער התחייב לבצע "השלמה" זו. נוכח האמור, הוועדה המקומית הזמינה שומה של שטח "המשולש", שלפיה נקבע כי שוויו מוערך ב-19,332 לירות (או כ-8,500 ש"ח בערכם היום), והמערער הפקיד את הסכום האמור אצל הוועדה המקומית. המשיב - שכלל לא היה ער לכל ההליכים האמורים - קיבל הודעה, בחודש ספטמבר 1979, על כך שבהתאם ל"הסכמתו" להעברת חלק מחלקתו למערער, הוא מוזמן לסור למשרדי הוועדה המקומית ולקבל את הסכום שהופקד - בכפוף לחתימתו על הסכם להעברת הזכויות בשטח המשולש למערער. המשיב דחה באמצעות בא-כוחו את פניית הוועדה המקומית, הביע את פליאתו על דרך התנהלותה, והחל במאבק - שבחלוף למעלה כשלושה עשורים טרם נסתיים - לשמירה על המקרקעין, שלפי טענתו הוא בעל הזכויות בהם, מפני הסגת גבול של המערער (כל אלו יכונו להלן: ההליכים משנת 1979).

7.           בשנת 1984 הגיש המשיב תובענה נגד המערער בטענה כי הלה משיג את גבולו ובונה בפועל בשטח המשולש (ת.א (של'-פ"ת) 897/84). הצדדים הגיעו לפשרה, שקיבלה תוקף של פסק דין בתאריך 24.6.1985, ואשר תמציתה היא כי המשיב ימסור למערער את זכויותיו בשטח המשולש, וזאת בתמורה לבעלות במקרקעין אחרים שווי ערך, הממוקמים בצמוד לחלקת המשיב, כאשר מודד מוסכם הוא שיקבע את זהות אותם מקרקעין, בתורת בורר בין הצדדים (להלן: הסכם הפשרה). אין חולק כי הסכם הפשרה לא בוצע מעולם כלשונו, והצדדים היו חלוקים באשר לסיבה לכך: המערער טען בבית המשפט קמא (ראו: סעיף 8.10 לכתב ההגנה) כי הוא פנה למודד המוסכם על מנת שיפעל בהתאם להסכם הפשרה, אך הלה לא עשה דבר. המשיב טען מנגד (ראו: סעיף 11 לכתב התביעה) כי הצדדים הסכימו שהדבר יבוצע באמצעות תכנית מיתאר חדשה.

8.           בשנת 1993 יזמה הוועדה המקומית תכנית מפורטת ק/52/ג, לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, שתחול על חלקות 3 ו-5 (שבבעלות המערער ואחרים) ועל המשולש, שבחלקה 6 (להלן: התכנית המפורטת). לשיטת המשיב - זו התכנית שנועדה לממש את הסכם הפשרה. התכנית המפורטת קבעה כי כ-40% משטח התכנית ייוחד לצרכי ציבור, כאשר ייעוד יתר השטח ישונה מקרקע חקלאית למגורים. על פי טבלת ההקצאות והאיזון, שצורפה לתכנית המפורטת, הזכויות במגרש 3/10 הועברו מן המערער למשיב, ולעומת זאת הזכויות בשטח המשולש עברו מן המשיב למערער, באופן שבשילוב עם שינויים נוספים, נותר בעינו השוויון היחסי בין בעלי הזכויות השונים בשטח התכנית המפורטת, בלא צורך בתשלומי איזון (ראו: סעיף 122 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965; להלן: חוק התכנון והבניה). התכנית המפורטת אושרה בהתאם לסעיף 108(ג) לחוק התכנון והבניה ובחודש יולי 1995 פורסם דבר אישורה ברשומות ובעיתונות. המערער טען בכתב הגנתו כי למד על קיומה של התכנית המפורטת רק בשנת 2002. כן טען המערער, בבית המשפט המחוזי, לפגמים שונים בהליכי אישורה של אותה תוכנית.

9.           בשנת 2002, לאחר פניה של המערער למועצה המקומית ג'לג'וליה, יזמה זו עריכת תכנית מיתאר (ק/3336), לתיקון התכנית המפורטת (להלן: התכנית המתקנת). התכנית המתקנת נועדה, בין השאר, לבטל את חילופי הקרקעות בין הצדדים, ולהפקיע את המשולש לצרכי ציבור. עובר להגשת תובענתו של המשיב בשנת 2003 היתה התכנית המתקנת בהליכים לאישורה ברשויות התכנון, אולם במהלך הדיונים בתובענה היא נדחתה על-ידי הוועדה המחוזית. יוער כי המשיב יזם אף הוא תכנית מתאר  (ק/3337), שנדחתה, והיא איננה רלבנטית לענייננו.

10.        בחודש יולי 2003 התלונן בנו של המשיב בפני המשטרה והוועדה המקומית על כך שהמערערים מסיגים גבול במגרש 3/10 שבבעלות המשיב, ועוסקים שם בבניה שלא כדין. בעקבות תלונה זו הוציאה הוועדה המקומית צו הפסקה מינהלי לעבודות הבנייה שביצעו המערערים במגרש, אולם השניים המשיכו בעבודות שם.

11.        נוכח האמור הגיש המשיב את תובענתו האמורה לסעד הצהרתי הקובע את זכותו במגרש 3/10, ולצו מניעה קבוע, האוסר על המערערים לעשות כל שימוש במגרש הנ"ל. תמצית טענתו של המשיב היתה, כי התכנית המפורטת - המהווה לשיטתו יישום של הסכם הפשרה וההסכמות הנלוות שבין הצדדים - קובעת כי מגרש 3/10 יעבור לבעלותו, וכי אין במהלכים לתיקון התכנית המפורטת (שלא צלחו לבסוף), או בטענות המערער לזכותו במשולש עוד קודם לאישור התכנית המפורטת, כדי להשליך על זכויותיו של המשיב במגרש 3/10. לטענת המשיב, המערערים לא הסתפקו בניסיון לאיין את תוקפה של התכנית המפורטת, באמצעות תוכנית מתקנת חדשה (שלא אושרה לבסוף כאמור), אלא אף החלו לעשות במגרש 3/10 כבשלהם.

12.        המערער, טען, בתמצית, כי אין למשיב זכויות במגרש 3/10, וזאת בעיקר כיוון ש"המשולש" - אשר בהתאם לתכנית המפורטת, הוא השטח שניתן למערער כנגד מגרש 3/10 - היה שייך למערער זה מכבר. זאת, שכן לשיטת המערער, הוא רכש את הזכויות ב"משולש" עוד בשנת 1979, מכוח הפקדתו את הסכום המשקף את שווי המגרש אצל הוועדה המקומית. הווה אומר: לשיטת המערער, המשיב לא היה יכול לזכות בזכויות במגרש 3/10 חלף זכויותיו ב"משולש", שעה שלא היו למשיב זכויות ב"משולש", אלא המערער עצמו הוא שהיה בעל הזכויות בשטח זה. מכאן, כך המערער, שאין תוקף לתכנית המפורטת, שהביאה לחילופי הזכויות בשטחים.

המערער גרס עוד כי הסכם הפשרה, שבגדרו נקבע עקרון החלפת השטחים - לא יושם, הוא בטל, ואיננו יכול להוות עוד בסיס לחילופי שטחים כלשהם.

בכתב הגנתו טען המערער עוד שגם אם הוקנתה למשיב זכות כלשהי במגרש 3/10 מכח התכנית המפורטת, הרי שהתכנית המתקנת מאיינת זכות שכזו. כאמור, התכנית המתקנת נדחתה לבסוף, וזאת עוד טרם שהוכרעה תובענת המשיב.

13.        יוער כי המערער 2, שהוא כנראה בן משפחתו של המערער, ותובענת המשיב הוגשה גם כנגדו, הצטרף לעמדת המערער.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

14.        בית המשפט המחוזי הנכבד נדרש תחילה לטענתו של המערער, כי הוא רכש זכויות ב"משולש" בשנת 1979. בעניין זה נקבע כי המשיב מעולם לא ביקש להעביר למערער את הזכויות ב"משולש", ולא היה בכוחה של הוועדה המקומית להעביר את הזכויות בשטח זה למערער כנגד עמדתו החולקת של המשיב.